Koopwoningen

Appartement kopen

Wilt u een appartement kopen? Een boven- of een benedenwoning misschien, of wellicht een fraaie flat? Denkt u er dan aan: er is een belangrijk verschil met de aankoop van een eengezinswoning. Want als appartementseigenaar bent u straks met uw boven- en benedenburen samen eigenaar van het hele gebouw. En u draagt dus ook samen verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de gezamenlijke delen. Daarom zult u vóórdat u 'Ja' zegt een paar extra zaken moeten navragen, zoals hoe staat 't met de Vereniging van Eigenaren (VvE) en is er een gedegen onderhoudsfonds?

1. Wat is het verschil tussen het kopen van een appartement en van een eengezinswoning?
Wie een eengezinswoning koopt, krijgt zelf de lusten en lasten van het hele pand - van de nok tot de fundering. Maar als u een appartement, (een etage of een portiekwoning) koopt, koopt u in feite een aandeel in een groter geheel: een appartementsrecht. U koopt daarbij het exclusieve recht op het gebruik van uw appartement, én het recht op gebruik van gemeenschappelijke onderdelen (trappenhuis, lift, of de binnentuin). Maar u bent ook voor uw aandeel verantwoordelijk voor de gezamenlijke gedeelten van het geheel. Die gezamenlijke verantwoordelijkheid brengt regels en financiële verplichtingen met zich mee. Alles over het kopen van een appartement kunt u lezen in de brochure 'Voordat u een appartement koopt'. (Zie publicaties)

2. Wat moet ik vóór de aankoop weten over de splitsingsakte?
In de splitsingsakte en het splitsingsreglement ligt vast wat uw rechten en plichten zijn als eigenaar van een appartementsrecht. Welk deel van het gebouw is straks precies van u? Hoeveel moet u bijdragen aan gezamenlijk onderhoud en vernieuwing? En wat zijn bijvoorbeeld de voorschriften voor het gebruik van de appartementen? Dat zijn allemaal zaken die u zult willen meenemen in uw afweging of u het appartement wilt aankopen - en voor welke prijs.

3. Ik koop de onderste woning in een hoog flatgebouw. Moet ik straks toch meebetalen aan vernieuwing van het dak en welk deel dan?
Het is heel waarschijnlijk dat u inderdaad moet meebetalen omdat u samen met de overige bewoners, verantwoordelijk bent voor het hele gebouw. Wilt u het zeker weten, dan moet u de splitsingsakte en het splitsingsreglement nazien, bij de verkoper of bij het Kadaster. Daarin staat onder meer hoe de kosten voor gezamenlijke zaken - zoals ook het dak - worden verdeeld over de eigenaren.

Vereniging van Eigenaren

1. Kan ik ervoor kiezen geen lid te worden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van mijn appartementencomplex?
Nee, wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen een Vereniging van Eigenaren moeten vormen. Als u een appartement koopt wordt u vanzelf lid van deze vereniging.

2. Moet ik vóór ik het appartement koop al iets weten over de VvE?
Dat is zeker belangrijk, net zoals het van belang is dat u de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de bijbehorende splitsingstekening en eventueel het huishoudelijk reglement heeft gezien. In de VvE kunnen bijvoorbeeld afspraken gemaakt zijn over voorgenomen onderhoud met grote financiële gevolgen, of er is een reserveringsbedrag gestort waarvan u een aandeel zult moeten overnemen. Vraag uw makelaar ernaar, of de administrateur van de VvE. Sedert de invoering van de wijzigingen van het appartementsrecht per 1 mei 2005 geldt overigens ook dat bij verkoop de notaris expliciet aandacht hieraan dient te besteden.
VROM heeft in 2002 een landelijk onderzoek laten uitvoeren naar het functioneren van VVE's . U kunt het rapport van dit onderzoek downloaden onder 'publicaties'.

3. Wat is een 'slapende VvE'?
Er is sprake van een 'slapende VvE' als de vereniging niet vergadert en als er geen periodiek onderhoud wordt gepleegd aan het appartementsgebouw. Er is dan ook meestal geen bestuurder en geen voorzitter. Vaak is de VvE dan onderverzekerd voor de opstal en is er geen reserve(onderhouds)fonds ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Zie ook VvE-test van de belangenvereniging van de Verenigingen van Eigenaars. http://www.vvebelang.nl/pages/home/vve-oke-test.php

Servicekosten en onderhoud

1. Waarvoor dienen de servicekosten?
Als eigenaar van een appartement betaalt u servicekosten aan de VvE. Dit bedrag is nodig voor onder meer de ‘normale jaarlijkse kosten’:

· Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes zoals hal en trapportaal.
· Kosten voor elektriciteit van bv de lift en de verlichting in de hal
· Verzekeringen (bv VvE glas-, brand- of aansprakelijkheidsverzekering)
· Onderhoud van gemeenschappelijke tuin
· Jaarbijdrage aan het (Groot) Onderhoudsfonds
· Administratieve kosten; kosten VvE-bankrekening(en), beheerderskosten etc.

2. Hoe hoog zijn de (groot)onderhoudskosten?
Hier is moeilijk een algemeen antwoord op te geven. De kosten worden onder meer bepaald door de leeftijd, de staat van het onderhoud, de grootte van het complex en bijvoorbeeld waar het complex staat in Nederland.
Het (laten) opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan is de aangewezen weg om een goed beeld te krijgen.
Voor een indicatie van de onderhoudskosten en welk bedrag daar jaarlijks voor gespaard dient te worden, kunt u ook gebruik maken van de VvE-Onderhoudsmeter (hier op de site).
Wilt u ook een indicatie van de mogelijkheden voor energiebesparen, dan kunt u kijken bij de energieBesparingsverkenner (site van SenterNovem). Daar ziet u wat een energiebesparende maatregel kost en wat de opbrengst is in vorm van o.a. terugverdientijd.

Regelgeving

1. Welke verandering in regelgeving is in voorbereiding?
Op dit moment (mei 2010) ligt een voorstel bij de Eerste Kamer om gemeenten een handvat te geven op te treden als het achterstallig onderhoud van een woning (pand) te groot dreigt te worden. Het betreft een wijziging van het Burgerlijk Wetboek (Boek 5 Zakelijk recht).
Download:

Wetsvoorstel zoals aangeboden aan de Eerste Kamer (pdf, 58 KB)
Verslag van 9 oktober 2009 van De algemene commissie voor Wonen Wijken en Integratie (27 KB)

Koopwoningen

Appartement kopen

Algemeen

Vereniging van Egenaren

Servicekosten en onderhoud

Regelgeving

Regelgeving

Servicemenu